Avaliação de imóveis: o que considerar ao definir um valor?
Avaliar um bem imóvel é uma tarefa de extrema complexidade. É essencial traçar metas e criar várias hipóteses e facetas para apurar um valor que podem tornar um bem mais ou menos valioso em determinada época e para determinadas pessoas.
A ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, especialmente na NBR-14653-1, desempenha um “papel de guia”, indicando os procedimentos gerais a serem utilizados pelo profissional que, em se tratando de corretor de imóveis devidamente habilitado pelo COFECI/CRECI, -Conselho Federal de Corretores de Imóveis e Conselho Regional de Corretores de Imóveis-, respectivamente, emitirá um Parecer Mercadológico acerca do imóvel objeto de avaliação.
Dentre as ferramentas utilizadas para avaliação de imóveis, persiste, ao longo de muitos anos a lei da economia denominada de “ Lei da Oferta e da Procura”, que é um modelo de determinação de preços num mercado. Nos períodos em que a oferta de um bem ou serviço excede a procura, seu preço tende a cair. Já em períodos nos quais a demanda passa a superar a oferta, a tendência é o aumento de preço. Contudo, o que deve corroborar definitivamente numa avaliação de mercado, realizada por técnico imobiliário, é o Método Comparativo de Dados do Mercado, que utiliza uma amostragem de dados de imóveis vendidos ou disponíveis para venda, com características e finalidades, tanto quanto possível, semelhantes à do imóvel a ser avaliado. Essas semelhanças são as maiores evidências para a arbitragem do valor de comercialização de um bem imóvel.
E o que é fundamental considerar para uma avaliação atingir seu objetivo? Podemos destacar, dentre tantos, alguns requisitos imprescindíveis para chegar a um valor que retrate a realidade do mercado.
Observar o comportamento do mercado, com auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação de valor.
- Buscar a maior quantidade possível de dados contemporâneos do mercado, com atributos quantitativos comparáveis ao bem avaliado.
- Registrar as características físicas das amostras, com fotografias, data de referência e cadastramento de nomes e telefones das fontes de informação, qualificando o parecer e aumentando a confiabilidade.
- Verificar o tempo de exposição no mercado das amostras e, como os imóveis possuem características muito particulares, procurar fazer comparação dos semelhantes para melhor equalização dos preços.
Enfim, a determinação do valor de um imóvel é tarefa complexa que deve ser feita por profissional habilitado para tal e que, não raro, pode nos dar um panorama geral da valorização dos imóveis em determinada localidade ou cidade, além de satisfazer o desejo da pessoa que solicitou um parecer para saber o valor de imóvel de sua propriedade.
Veja também
